Технический план при регистрации аренды: требования, порядок оформления, особенности 2025 года

В современной практике недвижимости всё чаще возникает необходимость оформления технического плана для регистрации договора аренды, особенно если помещение передается частично или сопровождается изменением планировки. В 2025 году эта процедура регулируется положениями Федерального закона № 218-ФЗ, а также нормами, утвержденными Росреестром. Технический план играет ключевую роль, когда требуется внести изменения в ЕГРН или выделить временную часть объекта недвижимости. Например, если помещение принадлежит арендодателю на основании свидетельства о праве собственности, но сдаётся не полностью, а только фрагментарно — такой документ становится обязательным. Далее рассмотрим, в каких случаях он действительно необходим, как оформляется и какие этапы проходит.

фото НРС

Когда требуется технический план при регистрации аренды?

Согласно действующему законодательству, технический план может понадобиться в следующих ситуациях:

1. Если объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет

С 2018 года сделки с недвижимостью, не имеющей кадастрового номера, запрещены. Поэтому, если помещение или здание не зарегистрировано в системе ЕГРН, то передача его в аренду возможна только после проведения кадастровых работ и составления технического плана.

Пример:

Один из собственников решил сдать офисное пространство в аренду, но до этого здание не было зарегистрировано. При обращении в Росреестр ему сообщили, что для регистрации договора потребуется предварительная постановка на кадастровый учет, в том числе заказ технического плана.

2. Аренда части здания или помещения

Если сдаётся не весь объект, а лишь его доля или временная часть, необходимо зафиксировать её местоположение, площадь и границы. Такая информация вносится в техплан и позволяет провести регистрацию обременения именно на эту часть.

Пример:

Банк арендует 3 кв. м в торговом центре под установку банкомата. Для оформления договора аренды потребовалось составление технического плана, где была отмечена конкретная зона внутри помещения.

3. Изменение конфигурации или перепланировка

Если в ходе аренды производится перепланировка (например, создаются новые входы, меняется расположение стен), то эти изменения должны быть оформлены в виде проектной документации и зафиксированы в техническом плане.

Пример:

При сдаче помещения под кафе арендатор внес изменения в внутреннюю планировку. Чтобы зарегистрировать договор аренды, был оформлен новый технический план с актуальными характеристиками.

Нормативно-правовое регулирование и изменения в 2025 году

В 2025 году основные правила по оформлению технического плана остались прежними, однако были внесены некоторые уточнения в работу Росреестра и порядок взаимодействия с кадастровыми инженерами.

Основные источники:

· Федеральный закон № 218-ФЗ

· Приказ Росреестра № П/0082 от 15.02.2022

· Инструкции Минэкономразвития по проведению кадастровых работ

Ключевые изменения:

· Упрощённый доступ к базам данных БТИ через электронные запросы.

· Возможность получения техплана в электронном формате.

· Усилен контроль за точностью указанных параметров: ошибки в плане могут привести к приостановке регистрации.

Какие документы нужны для подготовки технического плана?

Чтобы специалист мог начать работы, необходимо предоставить следующий пакет документов:

· Правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт передачи)

· Договор аренды или проект договора

· Акт приемочной комиссии (при наличии перепланировки)

· Проектная документация (если проводились изменения в структуре объекта)

· Межевой план (если речь о земельном участке)

Эти данные позволяют кадастровому инженеру определить точные характеристики объекта и правильно отобразить их в техническом плане.

Этапы оформления технического плана

Подготовка технического плана — процесс, состоящий из нескольких последовательных этапов:

1. Заказ кадастровых работ

Инициатором может выступать как арендодатель, так и арендатор. Обычно технический план готовит заказчик, которому объект принадлежит на основании права собственности. Однако стороны могут договориться о совместном финансировании этой процедуры.

2. Обследование объекта

Инженер выезжает на место и проводит натурное обследование. Он фиксирует:

· реальные габариты и площадь

· наличие или отсутствие капитальных конструкций

· фактическое состояние объекта

3. Сбор и анализ документации

Инженер запрашивает:

· Выписку из ЕГРН

· Архивные материалы БТИ

· Проектную документацию (при перепланировке)

4. Подготовка графической и текстовой части

На этом этапе инженер составляет:

· План этажа с отметкой арендуемой части

· Экспликацию и описание характеристик

· Акт обследования и выводы по замерам

5. Передача технического плана в Росреестр

После завершения всех работ технический план направляется в Росреестр или МФЦ для дальнейшей регистрации договора аренды и внесения изменений в ЕГРН.

Особенности оформления технического плана при выделении временной части

Особое внимание уделяется случаям, когда в аренду сдаётся не целое помещение, а его временная часть. Такие ситуации встречаются часто, особенно в крупных торговых и бизнес-центрах.

Что нужно учитывать:

· Не обязательно возводить стены или перегородки между частями

· В договоре аренды должна быть чётко описана зона, которая передаётся во временное пользование

· Границы выделенной части отмечаются на плане этажа и в текстовой части технического плана

Пример:

При сдаче одного метра в аренду для размещения терминала оплаты, достаточно зафиксировать его местоположение на чертеже, описать в экспликации и указать в договоре.

Регистрация договора аренды в Росреестре

Договор аренды регистрируется в Росреестре, если срок действия превышает один год. Это требование установлено Гражданским кодексом РФ и подтверждено практикой Росреестра.

На что влияет регистрация?

· В ЕГРН вносится запись об обременении

· Объект нельзя повторно сдать в аренду без расторжения текущего договора

· При продаже объекта новый собственник узнает о действующих условиях аренды

Какие документы подаются в Росреестр?

· Заявление

· Договор аренды

· Технический план (при необходимости)

· Паспорт заявителя

· Квитанция об оплате госпошлины

Что делать с техническим планом после регистрации?

После того как технический план будет использован для регистрации аренды, он теряет юридическую силу, поскольку все данные уже внесены в ЕГРН. Однако его рекомендуется хранить, так как он может понадобиться:

· при продлении аренды

· при заключении нового договора

· при судебных спорах по поводу границ или площади

· Если объект снова сдаётся в аренду с теми же условиями, но другим лицом, технический план придётся оформлять заново, так как временный кадастровый номер аннулируется после прекращения аренды.

Переходит ли право собственности при аренде?

Нет, аренда не предусматривает перехода права собственности. Владелец остаётся владельцем, а арендатор получает только право временного пользования. Однако в случае регистрации договора в Росреестре, на объекте фиксируется обременение, которое видно в выписке из ЕГРН. Это важно учитывать при продаже или передаче прав третьим лицам.

Сроки и стоимость оформления технического плана

Среднее время на подготовку технического плана — от 1 до 2 дней, в зависимости от сложности объекта. Стоимость зависит от региона и объёма работ, но в среднем она составляет:

· от 8 000 рублей — для помещения

· от 15 000 рублей — при перепланировке

· от 20 000 рублей — комплексное сопровождение (работа с Росреестром, составление договора, техплан)

Полезные советы и рекомендации

Если вы арендодатель, убедитесь, что объект стоит на кадастровом учёте до подписания договора.

При выделении временной части помещения важно детально описать её в договоре и отразить в техническом плане.

Используйте услуги сертифицированных кадастровых инженеров, которые имеют допуск к выполнению таких работ.

Не забывайте о необходимости подготовки дополнительных документов, таких как акт приемочной комиссии или выписка из ЕГРН.

Храните технический план и выписку из ЕГРН — они могут понадобиться в будущем.

Заключение

Технический план — это не просто формальная бумага, а важный элемент, который позволяет правильно оформить долгосрочный договор аренды, особенно если сдаётся часть объекта или происходит перепланировка. Без него невозможно провести кадастровый учет и зарегистрировать договор в Росреестре. В 2025 году процедура оформления техплана стала немного проще, благодаря цифровизации и упрощённому доступу к государственным базам данных. Но сама задача требует внимания к деталям, знания законодательства и профессионального подхода к подготовке документов. Если помещение принадлежит арендодателю на основании права собственности, то технический план поможет избежать проблем с контролирующими органами и обеспечить прозрачность сделки.